Terenurile pentru constructii. Capcane imobiliare

In ultimii ani, atat in perioada boom-ului imobiliar, cat si dupa aceasta am oferit consultatii clientilor nostri privind fezabilitatea achizitionarii unui teren pentru constructii, indiferent daca acestea erau destinate constructiilor de locuinte, sau a unor dezvoltari imobiliare. In acest mod am studiat zeci, daca nu chiar sute de oferte de terenuri pentru constructii.

Ca arhitect nu am cum sa verific soliditatea juridica a actelor de proprietate. Pentru aceasta sunt avocatii si notarii, ba chiar si agentii imobiliari. Ceea ce am urmarit a fost sa evaluam daca si ce se poate construi pe un teren, dar si (pentru dezvoltarile imobiliare) cat costa investitia, ce spatii vandabile sau inchiriabile se pot obtine, cum si daca se pot asigura locurile de parcare, anumiti parametrii finaciari ai investitiei (costuri pentru structura de rezistenta, costuri pentru finisaje, instalatii etc).

Am descoperit ca adesea cele mai periculoase terenuri sunt cele care aparent ofera cele mai mari garantii. Agentiile imobiliare ataseza adesea certificate de urbanism pentru terenurile ofertate. Aceste certificate de urbanism au numele „corectat” cu epitetele „pentru informare” sau „pentru instrainare”.

Certificatul de urbanism in mod normal este o expresie a regulamentului de urbanism al zonei. Am ajuns astfel sa vad zeci de certificate de urbanism „pentru P+13”. Intr-adevar, in Bucuresti cel putin exista numeroase zone in care Regulamentul Local de Urbanism permite constructia unor cladiri avand 14 niveluri. Situatia este insa mult mai complicata: permisivitatea este corectata de anumite conditii pe care parcela de teren trebuie sa le asigure: pozitia pe anumite strazi, anumite deschideri, anumite vecinatati. Altfel, terenul in cauza desi se afla intr-o zona in care se poate construi pana la o asemenea inaltime, nu poate fi ocupat dect cu cladiri cu 3, 4, sau 5 niveluri, nicidecum cu 14! Incercarea ulterioara de a modifica regimul de inaltime de la P+4 la P+10, macar, daca nu acel P+14 din „vitrina” are adesea sanse relativ mici si un traseu lung si complicat.
Nici macar terenurile protejate prin PUZ-uri aprobate si aflate in vigoare nu reprezinta o garantie. Fara a-i acuza pe colegii urbanisti, am vazut PUZ-uri care permit constructia unor cladiri de birouri, P+9, insa cu inaltimea maxima de 27 metri. Etajul curent al unei cladiri de birouri are insa cel putin 3,60, daca nu chiar 4 metri inaltime, ceea ce face ca pe minunatul teren sa se poata construi de fapt doar un P+6 sau P+7.

De retelele de utilitati de sub terenurile achizitionate stie deja cam toata lumea. Am vazut dezvoltatori care verifica parcelele cu detectoare de metale pentru a se asigura ca nu exista tevi de gaze, apa, termoficare, linii electrice samd. Am vazut un teren pe care fusese aprobat un PUD in urma cu mai multi ani (care are si un aviz de amplasament de la Romtelecom) care apoi, in demersul de obtinere a avizelor, de la aceeasi institutie a primit aviz negativ deoarece pe parcela nu numai ca treceau retele de fibra optica, dar este amplasat chiar si un camin pentru racorduri, atat retelele cat si caminul fiind functionale.

Situatiile de mai sus se refera la terenuri din Bucuresti, oras in care exista totusi o disciplina destul de ridicata in constructii si in autorizarea constructiilor.
Nu foarte departe de Bucuresti, un client a achizitionat un teren avand un Certificat de Urbanism si un PUZ aprobat, aflat in vigoare. Dupa achizitie, solicitand un nou certificat pentru construire, primaria i-a solicitat un nou PUZ, deoarece primul PUZ era pentru „parc industrial” iar prin cererea de certificat s-a solicitat „fabrica” iar planul initial era intocmit pentru o zona mai larga (clientul achizitionase doar cca 20% din teren).

Cazurile ca cele de mai sus aduc cel putin intarzieri de luni de zile, uneori pana la un an in derularea investitiei, daca nu chiar anularea ei totala. Haideti sa ne inchipuim ca dezvoltatorul scoate pe piata 20-30 de apartamente in martie 2009 in loc de martie 2008, nu?

Dupa cum aminteam in introducere, pana si terenurile destinate constructiilor de case si vile pot sa fie virtual neconstruibile. Insa chiar daca investitia este mai mica, un eventual esec nu inseamna ca nu poate fi mult mai tragic.

Achizitia unui teren pentru constructii trebuie sa fie in final destinata constructiei propriu-zise, de aceea verificarea bunului trebuie sa se faca pornind de la aceaste consideratii, in primul rand. Fara nici un fel de exagerare, daca pentru o anumita investitie trebuie sa fie asigurate 100 de locuri de parcare, atunci ar fi foarte bine ca un birou de arhitectura sa-si poata asuma responsabilitatea privind asigurarea celor 100 de locuri de parcare, iar daca o astfel de solutie inseamna 2-3 subsoluri in loc de unul singur, cu siguranta dezvoltatorul trebuie sa stie asta cu siguranta atunci cand semneaza actele in fata notarului.

Octavian Ungureanu,

Arhitect